住宅ローン滞納でお悩みの方へ

【住宅ローンの返済・滞納でお困りの方は，弁護士法人いたむら法律事務所へご相談ください】

当事務所では，住宅ローンの返済や滞納に関するご相談を多くの方から受けております。当事務所の債務整理専門の弁護士があなたの住宅ローンに関する悩みを解決いたします。
このようなことでお困りではないですか？

• 住宅ローンが支払えない・・・
• 厳しい取立てで困っている・・・
• 借金がかさみ，返済が難しくなった・・・
• 不動産競売の通知が届いてしまった・・・
• 収入が減り，住宅ローンが生活の重荷になっている・・・

あなたの住宅ローンに関するお悩みを解決いたします。

住宅ローンを返すために借金をすることは，根本的な問題解決には絶対になりません。問題解決のためには，正確な借金の額を調べ，家計全体の収支バランスや将来の収支の見込み等を考慮して，最適な債務整理の方法を検討することです。
借金に悩まない，安心，平穏な生活を手に入れる為に，弁護士に依頼し借金を整理しましょう。
債務整理を行う場合には，マイホームを売却しなければならないとお考えの方も多いと思います。しかし，弁護士法人いたむら法律事務所では，マイホームを保持しながら債務整理を行われた方も多数いらっしゃいます。

「お客様一人ひとりに最適な解決方法をご提案し，人生の再スタートをお手伝いする。」

これが，弁護士法人いたむら法律事務所の債務整理に対する基本的ポリシーです。

住宅ローンの見直し

マイホームを守るために「住宅ローンの見直し（リスケジュール）」を行いましょう。
所有者の収入や，市場の金利状況は，住宅ローンを組んだ時と比べて常に変化します。
そのため，定期的な住宅ローンの見直しが必要です。

特に，リーマンショック以前の収入を前提にローンを組まれた方の中には，収入の減少によりローン返済の負担が重くなったという方がいらっしゃいます。

「住宅ローンの負担が家計に重くのしかかってきたので，なにか対策方法はないか。」というようなご相談を多く受けています。
同じような悩みをお持ちの方のために，住宅ローンの見直しについてどのような方法があるのか，どのようなメリットがあるのかを説明させていただきます。

住宅ローンの見直し（リスケジュール）には，主に「借換え」，「繰上げ返済」，「返済方法の変更」があります。

【（１）住宅ローンの借換え】

「借換え」とは現在のローンを一括返済し，「現在の生活に合わせた返済方法」のローンへ変更することを言います。
現在の住宅ローンよりも，低金利なものや生活の状況に適合したローンで今のローンを一括返済し，今後は新しく組んだローンを返済していきます
一般的には固定金利で高金利なローンを低金利のローンに借換えることが多いですが，金利の上昇局面では，変動金利のものを固定金利のものに借り換える場合もあります。

借換えの目的は
・返済総額の軽減
・月々の返済額の軽減
・変動のリスクを回避
が挙げられます。

借換えを行って上記の目的を達成できているかどうかを，返済プランが出来たときにしっかりと確認することが必要です。

【（２）繰上げ返済】

繰上げ返済とは，通常の返済とは別に，返済しているローンの元金の一部または全額を返済し，返済する金利額を減らすことをいいます。
繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つのタイプがあります。

「期間短縮型」は毎回の返済額は変えずに，残りの返済期間を軽減する方法です。

もう一方の「返済額軽減型」は，残りの返済期間は変えずに，毎回の返済額を軽減する方法です。家計が苦しくなり，住宅ローンの負担を少しでも減らしたい方におすすめの方法です。近年，預貯金の金利があまりに低いため，預貯金で運用するよりもローンの操上げ返済をするほうが効果的な場合があります。

しかし，「返済額軽減型」は，繰上げ後のローンの残高，その時点での適用金利，残りの返済期間，の３つの要素から，繰上げ後の返済額が計算されますが，変動金利の場合は繰上げ時の金利水準によっては，返済額がほとんど減らない場合があるので注意が必要です。また，繰上げ返済を行う時期によってもその効果が大きく変わってきてしまいます。

【（３）返済方法の変更】

借換えは諸経費がかかるし，繰上げ返済はある程度まとまった資金が必要だし…と，「効果よりもまずは目先の住宅ローンの負担を減らすことだけを一番に考えたい。」という方には現在の住宅ローンの返済方法の変更をお勧めします。
景気の悪化からこのような悩みを持つ方が増えてきていることもあり，最近では金融機関側も対応策を考えているようです。

例えば，認められれば返済方法も“毎月払いとボーナス払いの併用”から“毎月払いのみ”への変更や，“元金均等返済”から“元利均等返済”への変更も可能です。

また，倒産や失業などにより，住宅ローンの返済が難しくなった場合には“返済期間の延長”や“一定期間における返済額の減額”が認められる場合もあります。
この対応は，融資を受けた金融機関ごと異なるため金融機関への確認が必要となります。

どの解決方法を選択するのがよいのか，迷われたり悩まれたりしている方は，一度当事務所までお気軽にご相談ください。

自主努力について

弁護士法人いたむら法律事務所では，住宅ローン返済についての相談を多く受けています。
リーマンショック以降，日本の景気は悪化しています。

この状況において，リーマンショック以前の収入を前提にローンを組んだ方が多くいらっしゃいます。

賃金の減少，ボーナスカットや残業代のカット等により，住宅ローンの返済計画と現在の収入が合わず，ローンの返済が生活の重荷になってしまうのです。

マイホームを守るために，ご自身で出来ることもあります。

【まずは家計を見直す】

まずは現在の家計の収支を見直すところから始めましょう。

＜経費（支出）削減＞

まずは，一番身近な「月々の支出」の見直しから行いましょう。
不要な家計の支出がないか，もっと節約できるところは無いかを探してみてください。

例えば，生命保険料のプランの見直しや購入している金融商品の再検討が挙げられます。
また，意外と盲点なのが通信費です。インターネット料金や携帯電話，固定電話のコース変更はすぐに出来る節約の一つです。

最近ではインターネット，家族の携帯電話，固定電話を一括して申し込むと割安になるプランなどもあるようです。この方法だと請求書もまとめて送られてくるのでどれだけ通信費にお金をかけているのかわかりやすく見直しやすいでしょう。

＜収入の増加＞

ご家族にご協力いただき，パートやアルバイトを始めることにより収入を増やすことができないか，検討してみましょう。
両親の年金や子供手当て等をあてにするのは，あくまで一時的なものです。
安定的に収入を増やす方法を考えてください。

家計の支出の見直しや，収入アップを行ってもまだ住宅ローンの返済を行うことが難しいという方は，ぜひ弁護士などの債務整理の専門家に他の返済方法がないかをご相談することをお勧めします。
家計の状況，ローンの状況などを冷静に検討し，借金に悩む生活から抜け出す方法を見つけることができるはずです。

どういう解決方法を選択するのがよいのか，迷われたり悩まれたりしている方は，ぜひ当事務所までお気軽にご相談ください。

競売になる前に任意売却

なんらかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合，金融機関（又は保証会社）は最終的に担保不動産の競売を申し立てます。
任意売却とは，債権者（担保権者）との合意に基づいて不動産を売却することです。その際，債権者の同意を得て担保権も抹消します。

任意売却の代金で住宅ローンを完済できれば問題はありませんが，完済できない場合には債務だけが残ることになります。

任意売却を行うことは，金融機関にとって「競売で売却するよりも，融資金の回収を多く見込める」等のメリットがあります。また，債務者にとっても「不動産売却後の返済について柔軟に対応してもらえる」等のメリットがあります。

ローンの返済が滞ってしまってから何も対策をしなければ，不動産が競売にかけられてしまいます。そうなる前に，任意売却による債務の減額も検討すべきです。
住宅ローンの返済についてお悩みの方は，当事務所まで今すぐご連絡ください。

【任意売却に関するご相談の流れ】

＜（１）住宅ローン等の返済を滞納し，督促状が届いてしまった・・・＞

住宅ローン等の返済が滞納してしまうと郵便物などで督促があります。そのまま放置してしまうと，競売にかけられます。

＜（２）お電話にて法律相談のご予約＞

まずは専門の弁護士にご相談することをお勧めします。お客様一人ひとりの状況に合わせて最適な解決策をご提案させて頂きます。解決策は任意売却や競売といった住宅を手放すものだけではなく，住宅を手放さずに解決する個人再生といった方法もあります。

任意売却のメリットとしては，

①一般に 競売に比べて売却価格が高いため，結果として残債務を大きく減らすことができる
②一般的な売却と同じ流れで販売するので周囲に分かりにくい
③生活資金や引越費用が得られる場合もある

以上が挙げられます。

親族・知人の助けを借りる（親族間任意売却）

任意売却の方法のひとつに，「親族間（任意）売却」という方法があります。

親族間（任意）売却とは，親族（親子・兄弟・親戚など）に任意売却を行い，そのまま借り続けるか将来的に買い戻す方法です。

不動産の名義は変更されますが，他人に売却する場合と異なり，今のマイホームにそのまま住み続けることができます。

協力してくれる親族がいる場合には，親族間（任意）売却を検討してみてください。
親族間（任意）売却の欠点として，普通の不動産売買とは違うため，金融機関から融資を受けにくく，融資を受けることができても金利が高くなり易いという欠点があります。

最近では親族間（任意）売却に関して柔軟に対応してくれる金融機関が増えていますが，依然として親族間（任意）売却への融資は難しい手続きとなるため，専門家にご相談された方がよいでしょう。

当事務所は，経験豊富な弁護士が対応させていただきますので，お気軽にご相談ください。

セール＆リースバック方式

住宅ローン返済を滞納し，土地建物を売却しなければならないけれど，いろいろな事情で，今の住居ないし事業所から引っ越したくないという方のための解決方法です。

このような場合に，土地建物を第三者に購入してもらうけれど，売主側が賃料を支払って引き続きその建物を使用できるようにする方法が，「セールス＆リースバック」という解決方法です。

売却した土地建物を何年か賃借した後に，優先的に本人または家族名義で買い戻す特約を付けられる場合もあります。

【セール＆リースバックのメリット】

・今のマイホームや不動産をそのまま使用でき，今の生活拠点を守ることができます。
・場合によっては今払っている不動産にかかる借入の返済額よりも，家賃の方が安くなるというケースがあります。
・将来優先的に保有権を買い戻すことが可能な特約を取り付けることもできます。

【セール＆リースバックのデメリット】

・セール＆リースバックを実行するためには不動産を買ってくれる「協力者」を見つける必要があります。協力者がいないと実行ができません。
・物件の売買代金が大きい場合には，家賃が多額になってしまう場合もあります。

競売になった場合

競売とは，住宅ローンの返済が滞った場合に，金融機関などの債権者が担保不動産について裁判所に売却を申し立て，裁判所がその不動産を売却する手続です。

競売物件は裁判所に選任された評価人が評価を行い，売却基準価額が決まります。

売却基準価額は，この価額からその２割に相当する額を控除した価額以上での買受け申出を認めるという価額です。

競売で落札される価格は，市場価格の５～７割程度となることがほとんどです。競売で住宅を売却された後も，残債務の支払義務は継続しますので，競売では，任意売却に比べて多くの債務が残ってしまうことになります。

【競売の流れ】
（１）不動産競売申立て
（２）競売開始決定・差押え
（３）現況調査，評価
（４）現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
（５）売却基準価格決定
（６）入札期間決定・公告
（７）期間入札の実施
（８）開札・買受人（競落人）決定
（９）売却許可決定
（10）代金納付
（11）配当，引渡命令

競売開始の決定から期間入札開始まで，通常４～５か月の期間があります。
ただし，開札期日の前日までに決済が終了する見込みがなければ，債権者は任意売却での競売取下げには応じないことの方が多いです。

また，競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても，代位弁済日から６ヶ月以内という期間制限があります。

現在，競売開始が決定してしまっている方，住宅が競売にかかってしまいそうな方は，今すぐ専門家である弁護士にご相談ください。